中文在线剧情伦理片:内部人士爆料大揭秘 告诉你中国房地产的真相(1)

来源:百度文库 编辑:神马问答 时间:2020/02/20 20:27:46
内部人士爆料大揭秘 告诉你中国房地产的真相(1)
时间:2012-02-10   来源:天涯社区   分享到:
中国房地产业从来都是最养口水的地方,房奴、炒房客、政府官员、各路专家、及当不起房奴的各色人群争相倾口相吐,真真蔚为壮观也。
近来房地产应是感冒了,但没有体热症候,当是病毒性的,很重很重,你看金九银十本来该有点热闹的却冷场,害得各色人群着急得要命,各位看呀,有人大呼要放水急救楼市,有人说楼市跌对谁都不好,有人说不久就有报复性上涨,有人说楼市活该跌,还跌得太少,至少要跌一半以上,最高甚至看到要跌70%才合理,呵呵比娱乐界还娱乐!
本人从事的正是制造房奴的房地产开发这一行当,业余游戏至经济这一领域(无它,只想充做聪明人,因为据说与经济这个学问沾边的人都是人精得不得了的),所以本人看来是最有吐口权的,对房地产业。哈哈,还是让咱来一吐为快吧!咱是要吐得赤裸裸的,要吐出真理吐出真相。
下面是咱拟好的标题,让咱试着慢慢来吐吧。
一、房子的总成本是多少,地产的利润有多高
房地产口水最多的地方是房价,房价在不断的挑逗各色人群的神经。房价总是不断往上飘,断了线风筝似的,房子不过水泥、钢筋和砖块垒起的帐棚,结实一点而已,为什么就这么贵呢?它贵在哪呢?各位知道吗?
可以说,普通大众甚至各色专家们,是不清楚这个答案的。不是建筑这一行的不知道房价为什么这么高,建筑这一行的更糊糊,分明就是几根钢筋加水泥块再加几块砖,怎么就值得了那么多呢?
房子建筑成本是多少?说出来你也许要骂娘,但这绝对是真实的。
当下中国大陆卖的房大多为毛坯房,毛坯房的建筑成本一般每平方米多少呢?据近一二年数据,房地产开发商包给建筑商的总包价在1200~1800/平方米元不等,也就说均价在1500/平方米左右,价格差距主要在楼盘档次高低及不计容的面积多少,比如高档楼盘,门窗、外墙、暖通等材料会用得好点,电梯、配电箱及其它机电设备会用贵一点的,智能化等弱电方面花的钱会多一点,还有就是不计容积率的赠送面积等会多点。但不管怎样,毛坯房,再高档,撑死不超过2000/平方米。是不是触及你神经了?
各位同胞们,上面说的还是房地产开发商的发包价,房地产商一般是直接建房子的,建房子这等琐事,开发商大都是总包给建筑商来承建的,要知道建筑商也是要赚钱的,不赚钱的买卖谁做?建筑商的利润(扣除税费及人员工资)一般在10~20%左右,那么毛坯房真正成本是多少,各位可以算一算。
上面列的是建筑成本,之外的成本还有三大块,一是土地受让金,二是税费,三是设计费,监理费。土地的受让金,各地差距很大,一线城市相对来说较高,建筑楼面价的可能达1W/每平方米,一般在2000~4000/每平方米,二三线城市会低很多,楼面价多数在几百块每平米。税费这一块一般占建筑成本20~30%,当然这里面实际不仅仅是普通意义的税费,其中包括与政府官员润滑关系的费用。设计、监理费占的费较少,一般占建筑成本5%左右。再之外还有开发商管理人员的工资,这点费用小得几乎可以忽略不计。那么二三线城市普通住宅,若取中位数,地价以500/平方米计,房地产开发商的所有成本=500+1500+1500*25%+1500*5%=2450元/平方米,目前二三地级市的房价全国平均怎么也达到4000了吧,实际上,只要是临街的楼盘,还有商业,商业楼价一般是住宅是四倍左右。诸位可以算算,房地产开发商利润有多大,不算商业,利润都在60%以上,加上商业呢。当然,房地产商所得的利润最后还征收土地增值税,这个税是四级累进,增值额≤50%,税率为30%;50%≤增值额≤100%,税率40%;100%≤增值额≤200%,税率50%;200%≤增值额,税率60%。但全球人都知道中国人最聪明,偷税是国人拿手好税,只要增加支出,税就少了。
诸位60%的利润呀,哪个行业有?现在制造业的净利润有5%就相当不错了,难怪做电子的TCL、海信要切入地产,做家电的海尔做地产,做服装雅戈尔强势加入地产业,中国中铁、中冶等大型央也不务正业来做地产。所以王石讲万科超过20%利润就不做,你信吗?反正打死我也不信。
全文(编辑:dq1024)
|1 |2 |3 |4 |5 |6 |7 |8 |9 |
相关报道
内部人士爆料大揭秘 告诉你中国房地产的真相(2) 天涯社区 02-10 11:20
内部人士爆料大揭秘 告诉你中国房地产的真相(3) 天涯社区 02-10 11:21
内部人士爆料大揭秘 告诉你中国房地产的真相(4) 天涯社区 02-10 11:21
内部人士爆料大揭秘 告诉你中国房地产的真相(5) 天涯社区 02-10 11:22
内部人士爆料大揭秘 告诉你中国房地产的真相(6) 天涯社区 02-10 11:22
内部人士爆料大揭秘 告诉你中国房地产的真相(7) 天涯社区 02-10 11:23
内部人士爆料大揭秘 告诉你中国房地产的真相(8) 天涯社区 02-10 11:24
内部人士爆料大揭秘 告诉你中国房地产的真相(9) 天涯社区 02-10 11:24